И что будет, если я его не подпишу?

Редкая птица долетит до середины Байкала, и редкий Девелопер или Застройщик в России может похвастаться сдачей построенного многоквартирного жилья точно в срок. И у каждого дольщика начинает заранее болеть голова на предмет того, что ему делать, если произойдет задержка строительства и сроков передачи квартиры по условиям Договора долевого участия (ДДУ).

Застройщик же, в свою очередь, пытаясь избежать выплаты неустойки за просрочку сдачи дома, пользуется своим правом по закону (ФЗ-214) перенести этот срок с согласия другой стороны договора – то есть дольщика. Для этого он высылает дольщику официальное уведомление о переносе срока сдачи дома, и предлагает его подписать, фактически меняя первоначальные условия договора.

О чем здесь говорит закон, и как здесь лучше поступить дольщику? Порядок действий тут, обычно, такой.

Как определяется срок сдачи дома?

Популярный в народе закон «о защите прав дольщиков» – ФЗ-214 – предусматривает обязательное указание срока передачи дольщику объекта долевого строительства в перечне условий Договора долевого участия (ДДУ). При этом под «передачей объекта» юридически понимается передача готовой квартиры, а не сдача дома в эксплуатацию. Хотя в обиходе чаще можно услышать именно о задержке «сроков сдачи дома».

В каком виде указывать срок передачи, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков одного дома или его блок-секции. Поэтому разные застройщики указывают этот срок в разном виде, например:

• Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее 30.12.2017; – или
• Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства ориентировочно в первом квартале 2017 года; – или
• Застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в срок до 15 ноября 2017 года. Застройщик обязуется в течение 10 дней после сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Несмотря на разные формулировки, конкретную дату (крайний срок) передачи квартиры дольщику всегда можно вывести из условий ДДУ. В случае с указанием «кварталов», такой датой является последний день указанного квартала. А такие размытые формулировки, как «примерно», «ориентировочно» и т.п. в спорных делах судом не рассматриваются.

Соглашение о переносе срока сдачи дома

Если Застройщик нарушает срок сдачи дома (в т.ч. по объективным, не зависящим от него причинам), он обязан известить об этом всех участников долевого строительства не позднее, чем за два месяца до указанного в договоре срока, и предложить им изменить договор ДДУ, заключив дополнительное соглашение к нему (п.3. ст.6, ФЗ-214).

Допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома должно содержать указание причин задержки строительства и предлагать новые сроки передачи квартиры дольщику. Важно понимать, что это именно ПРЕДЛОЖЕНИЕ к добровольному перезаключению договора и переносу срока, а не принудительное условие. Дольщик на свое усмотрение может его принять или нет.

Бесплатная юридическая консультация:

Что будет, если дольщик подпишет соглашение о переносе срока сдачи дома?

Если Застройщик окажется достаточно убедителен и дольщик согласится («эх, ладно, уговорил») подписать допсоглашение к ДДУ об изменении срока сдачи дома и передачи квартиры, то он лишается следующего:

1. Он уже не сможет претендовать на выплату неустойки из-за просрочки сдачи дома (о неустойке – см. ниже). Точнее, претендовать он сможет, но только в том случае, если Застройщик нарушит уже новый срок передачи квартиры по допсоглашению. И рассчитываться неустойка будет уже от этой новой даты.
2. Он лишается права на расторжение ДДУ в одностороннем порядке (о расторжении – см. ниже) и возврата своих денег на основании нарушения срока сдачи дома больше чем на 2 месяца (пп.1, п.1, ст.9, 214-ФЗ). То есть для расторжения договора по этому основанию придется ждать, пока Застройщик нарушит новый срок на 2 месяца.

Если дополнительное соглашение к ДДУ будет подписано, то первоначальный срок сдачи дома учитываться уже не будет. В случае судебных споров с Застройщиком, дольщик не сможет опираться на первоначальные условия ДДУ.

Что будет, если дольщик откажется подписывать это соглашение?

Согласно Гражданскому кодексу РФ, любое изменение условий договора возможно только по взаимному соглашению сторон (за исключением отдельных случаев, не имеющих отношения к данной теме). Из этого следует, что дольщик, являясь равноправной стороной договора, может отказаться от изменения его первоначальных условий. Никаких негативных юридических последствий от этого для дольщика не будет (хотя, Застройщик, очевидно, будет недоволен).

Конечно, по факту перенос сроков сдачи дома все равно произойдет (тут уж ничего не поделаешь), но дольщик сможет компенсировать себе все связанные с этим потери, предъявив требование о выплате неустойки.

Как получить неустойку с Застройщика за нарушение срока сдачи дома и передачи квартиры дольщику – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Бесплатная юридическая консультация:

Если задержка строительства и сдачи дома слишком затянулась, и у дольщика появилась возможность купить себе другую квартиру, то он может расторгнуть договор с Застройщиком в одностороннем порядке, на вполне законных основаниях, и вернуть себе деньги (если, конечно, Застройщик к тому времени не объявит себя банкротом).

Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и вернуть вложенные деньги с процентами – смотри в этой заметке по ссылке.

Ну и конечно, у дольщика всегда есть возможность выйти из проекта, продав недостроенную квартиру путем переуступки прав требования на нее.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Бесплатная юридическая консультация:

Все нюансы заключения дополнительного соглашения с застройщиком

Строительство дома занимает не один год времени. За этот период может произойти много разных событий, требующих внесения изменений в условия договора, заключенного между застройщиком и участником проекта. По закону подписанный однажды договор не может переписываться. Все изменения и дополнения к документу должны оформляться в виде допсоглашений, которые могут неоднократно заключаться между сторонами на условиях добровольного и свободного волеизъявления. При этом обязательно должна быть произведена регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия. В противном случае документ считается незаключенным со всеми вытекающими из этого последствиями.

Виды допсоглашений к договору долевого строительства

Дополнительное соглашение – это юридически значимый документ, заключаемый между сторонами с целью внесения разного рода дополнений и изменений в положения договора. Оно всегда подписывается на добровольных началах и означает, что обе стороны полностью согласны со всеми дополнениями, внесенными в текст основного документа. Доп соглашение к ДДУ может заключаться как на стадии подписания договора, так и в любой период его действия. Существует множество оснований для его подписания, самыми распространенными являются соглашения:

• о переносе сроков сдачи жилья;
• о расторжении ДДУ;
• об изменении подсудности по договору;
• об изменении качественных характеристик объекта;
• об изменении участника договора;
• соглашение о переносе сроков оплаты ДДУ.

Обычно инициатором заключения соглашения (за исключением последних двух вариантов, которые инициируются участниками) являются застройщики. Каждая строительная компания преследует свои цели, но, как правило, все они направлены на снятие с себя ответственности за те или иные нарушения и недостатки строительства и побуждение дольщиков принять новые менее выгодные для них условия договора. Поэтому застройщики всеми силами пытаются убедить участников, а иногда и навязать им подписание документа.

Как оформить дополнительное соглашение

Законом не предусмотрена единая форма документа, каждый застройщик разрабатывает свое дополнительное соглашение к договору долевого участия, образец которого можно справа (нажмите на фото, чтобы увеличить и распечатать). Как правило, в документ включаются следующие пункты:

• место и точная дата его заключения;
• данные о сторонах, которые его подписывают;
• сведения о договоре, на основании которого оно подписывается;
• предмет самого соглашения (указываются новые формулировки условий договора и номера пунктов, которые они заменяют);
• срок его действия и время, когда вступает в силу;
• реквизиты и подписи обеих сторон.

Для регистрации доп соглашения нужно представить в госорган следующие документы:

Бесплатная юридическая консультация:

• паспорт дольщика;
• допсоглашение (два оригинальных экземпляра);
• квитанция об оплате госпошлины за регистрацию (для граждан она составляет 350 рублей);
• кредитный договор (если для участия в проекте был взят ипотечный кредит).

Срок регистрации соглашения составляет пять дней после подачи всей документации. Подписанный, но незарегистрированный документ считается незаключенным. Действительным является только оформленное по всем правилам и зарегистрированное соглашение.

Обязательно ли подписывать допсоглашение

Зачастую дополнительное соглашение к ДДУ направляется участнику по обычной или электронной почте или его приносит посыльный. У дольщика есть три варианта, он может:

• согласиться и подписать документ;
• направить девелоперу отказ;
• проигнорировать данный документ и оставить его без ответа.

Следует очень серьезно отнестись к заключению допсоглашения и тщательно изучить все его положения. Нередко застройщик включает в документ пункты, не согласованные с участником, ущемляющие его права. Если дольщик найдет невыгодные для себя условия, такой документ лучше вообще не подписывать, закон не обязывает его это делать.

В каких случаях от подписания соглашения лучше воздержаться

Ниже представлены самые распространенные виды допсоглашений, которые чаще всего предлагают заключить дольщикам строительные компании. Пописывая их, участники лишают себя многих привилегий, предоставляемых им законом.

Допсоглашение о переносе сроков передачи жилья

Самой распространенной причиной, по которой застройщик настаивает на заключении допсоглашения, является перенос на более поздние сроки сдачу дома. В зависимости от конкретных обстоятельств, документ предлагается подписать либо до приемки объекта госкомиссией (например, как на образце), либо после ввода дома в эксплуатацию. Заключение этого соглашения очень выгодно девелоперу, который тем самым уходит от ответственности за просрочку своих обязательств, и избавляет себя от необходимости выплачивать неустойку и компенсировать убытки дольщика.

Бесплатная юридическая консультация:

Закон позволяет застройщику направить предложение о продлении сроков строительства. Участник на свое усмотрение может согласиться или нет подписывать данный документ. Но следует понимать, что приняв условия застройщика, дольщик теряет возможность взыскать с последнего неустойку за просрочку передачи объекта, которая оставляет 1/150 ставки Центробанка от суммы договора за день просрочки.

Соглашение о расторжении ДДУ

Соглашение о прекращении договорных отношений выгодно дольщику только в одном случае – если поводом к его заключению послужили личные обстоятельства, которые не входят в перечень причин, позволяющих отказаться от дальнейшего исполнения договора в законном порядке. Если участник решил расторгнуть ДДУ в связи с нарушениями обязательств, допущенными застройщиком, то подписание соглашения лишит его возможности получить компенсацию, которую по закону обязан выплатить девелопер не позднее двадцати дней после прекращения договора.

Соглашение о расторжении ДДУ – это добровольное согласие дольщика со всеми условиями, выдвинутыми застройщиком, которые, как правило, оказываются не в его пользу. Нужно понимать, что по соглашению дольщик получит сумму значительно меньше той, чем он может отсудить у строительной компании.

Соглашение об изменении подсудности

Соглашение об изменении подсудности также не всегда выгодно участнику. По закону он может обратиться в суд по месту своего проживания, местонахождению компании-застройщика или по адресу, где ведется стройка. Застройщики зачастую предлагают изменить подсудность, имея на то свои причины, в частности перенести рассмотрение дела в суды по месторасположению своей компании, которые имеют стабильную практику по снижению неустойки.

Нередко дольщикам предлагается заключить соглашение о переносе споров в третейский суд. Третейская оговорка лишает участников преимуществ, которые им предоставляет при обращении в суд закон о защите потребителей. Подробнее обо всех нюансах, связанных с подсудностью, можно прочитать в статье «Подсудность по договору долевого участия».

Бесплатная юридическая консультация:

Если застройщик понуждает вас к подписанию дополнительного соглашения, обратитесь к опытным юристам Общества по защите прав дольщиков. Мы поможем найти самое выгодное для вас решение. На вкладке «Контакты» вы найдете все наши данные.

2 комментариев к Все нюансы заключения дополнительного соглашения с застройщиком

Добрый день.Разьясните пожалуйста.Я купила новостройку по договору уступки.Мне выдали документы:1.договор купли продажи зарегистрированный.

2.дополнительное соглашение к дду, об изменении в приложении дду в связи с разделением 2-х комнатной кв.на 2-е однокомнатные(одну из которых я купила).

В доп.соглашении через год нашли серьезную ошибку.Суть ошибки в приамбуле номер дома указан верно, в следующих пунктах номер дома соседнего.В моем договре адрес указан верно.Сейчас они хотят текущей датой оформить доп.соглашение к доп.соглашению.Больше никаких документов не оформлять со мной.Оба соглашения будут заключены между застройщиком и участником долевого строительства.Как может навредить данная ситуация мне? Заранее очень благодарна.Наталья.

Бесплатная юридическая консультация:

Добрый день, Наталья.

На сайте мы не консультируем. Вы можете обратиться за бесплатной консультацией по любому каналу связи, указанному в разделе «Контакты».

Обсуждения

Дополнительные соглашения к ДДУ о продлении сроков

2 сообщения

Бесплатная юридическая консультация:

Согласно ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства.

Бесплатная юридическая консультация:

Бесплатная юридическая консультация:

Продолжение к комментариях.

Бесплатная юридическая консультация:

Бесплатная юридическая консультация:

Образец отказа от подписания доп. соглашения ниже.

Бесплатная юридическая консультация:

Обязан ли гражданин заключать дополнительное соглашение о продлении сроков строительства квартиры с застройщиком?

Здравствуйте, по существу Вашего вопроса можем пояснить следующее.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ.

Договор участия в долевом строительстве такой же договор, как и все прочие, и на него распространяются положения Гражданского кодекса РФ о договорах и сделках.

Бесплатная юридическая консультация:

Дополнительное соглашение – это по сути документ, подтверждающий изменения в первоначальные условия договора.

При этом согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

То есть, если договор был заключен в письменно форме и его подписали две или более стороны, то и дополнительное соглашение должно быть выполнено в письменной форме и подписано все теми же сторонами.

Для долевого строительства примечательны положения статьи 6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

Согласно ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу ч. 3 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Бесплатная юридическая консультация:

При этом в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с п. 24 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года (далее по тексту - Обзор практики) понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (статья 451 ГК РФ).

В соответствии с частями 1 и 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

Бесплатная юридическая консультация:

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Однако есть и еще одно основание изменения договора – это существенное изменение обстоятельств заключения договора.

Согласно ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Бесплатная юридическая консультация:

В силу ч. 2 той же статьи ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Бесплатная юридическая консультация:

Как следует из части 4 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В ранее указанном нами п. 24 Обзора практики делается довольно однозначный вывод о том, что застройщик, вступая в договорные отношения с дольщиками, должен предвидеть наступление любых хозяйственных рисков и должен предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта.

Другими словами, Верховный суд делает однозначный вывод о том, что застройщик не может ссылаться на недостаток финансирования, проблемы с поставщиками и подрядчиками, погодные условия и т.п. как на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили на момент заключения договора.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что дополнительное соглашение может быть либо подписано Вами добровольно, но тогда Вы теряете право на неустойку в связи с просрочкой обязанности застройщика, либо Вы можете отказаться от подписания такого соглашения.

Единственным способом заставить Вас подписать такое соглашение для застройщика является подача иска в суд о понуждении Вас к заключению дополнительного соглашения.

Однако застройщику в суде необходимо доказать те обстоятельства, на которые он ссылается, а именно существенное нарушение Вами условий договора, например, неуплата стоимости квартиры в срок.

При этом доказать суду существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили в момент заключения договора, застройщику будет крайне тяжело сделать.

За более подробной консультацией по Вашей, персональной ситуации рекомендуем Вам обратиться в приемную адвоката Ивлева Сергея Сергеевича по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко, д. 20 В, офис 414 и по телефону84-805.

Свернуть Виктория Дымова Сотрудник поддержки Правовед.ru Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

• Смена фамилии после заключения ДДУ
• После заключения ДДУ цена снизилась, можно ли составить дополнительное соглашение по другой цене?

Ответы юристов (1)

• Все услуги юристов в Москве Составление договора долевого участия в строительстве Москва от 20000 руб. Проверка документов и договоров Москва от 5000 руб.

Похожие вопросы

• Смена фамилии после заключения ДДУ 07 Июля 2015, 18:05, вопрос №897112 1 ответ
• После заключения ДДУ цена снизилась, можно ли составить дополнительное соглашение по другой цене? 03 Сентября 2017, 07:28, вопрос №1741302 1 ответ
• Изменение общей жилой площади квартиры.

Изменение проектной площади квартир

Федерального закона от 30.12.2004 № 214, ценой договора долевого участия (ДДУ) считается сумма денежных средств, подлежащая уплате со стороны участника долевого строительства, в пользу застройщика. Такая цена определяется в ДДУ до его заключения, является по общему правилу неизменной и уплачивается в установленном порядке.

Внимание

Положениями п. 2 ст. 5 ФЗ № 214 определяется возможность изменения цены ДДУ, уже после его заключения. Так, изменение цены осуществляется при условии, что оно допускается при указании об этом в договоре, определения порядка такого изменения, случаев, допускающих его и условий, на которых оно будет производиться.

• Заключение соглашения недопустимо без волеизъявления хотя бы одной сторон.

Изменение площади квартиры при долевом строительстве

Инфо

Так, если в ДДУ предусмотрено условие о возможности изменения цены, то застройщик будет вправе требовать от дольщика заключения соглашения об изменении цены, по которому тот обязан будет произвести доплату. Застройщик не вправе требовать осуществления доплаты без заключения соглашения с дольщиком, поскольку это является односторонним изменением договора, что запрещено ст.

Важно

ГК РФ. В то же время отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, на основании отказа дольщика от осуществления доплаты, застройщик не может. В таких случаях внесение изменений цены договора, осуществляется путем обращения застройщика в суд (п.

• Согласно пп. 2 п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214, дольщик вправе требовать расторжения ДДУ через суд в случае, если передаваемый ему объект долевого строительства будет иметь существенные изменения в размере.

Изменение проекта и площади квартиры после заключение дду без доп.соглашения

Критериев «существенности» таких изменений, а также норм, распространяющихся на случаи, когда такие изменения являются несущественными, законом не установлено.

• Исходя из п. 9 ст. 4 ФЗ № 214, если объект долевого строительства приобретается дольщиком не в коммерческих целях, то к вышеуказанным правоотношениям применяется законодательство о защите прав потребителей.
• Так, согласно п. 3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», исполнитель работ не вправе без согласия потребителя, выполнять дополнительные работы за плату. Потребитель имеет право отказаться от оплаты таких работ, а если они уже оплачены - потребовать возврата уплаченной суммы.

  
  Следуя этой логике, дольщики вправе отказываться от оплаты жилой площади квартиры, не предусмотренной договором.

• Более того, согласно п. 1 ст.

Об изменении площади квартиры по дду

Такое изменение, в большинстве случаев, осуществляется не в пользу дольщиков. При этом стоящее на страже их прав законодательство о защите прав потребителей, на практике не применяется. Ввиду сказанного, единственным действенным способом предотвращения дополнительных «поборов» и прочих элементов защиты дольщиков, является грамотная оценка всех рисков и профессиональный подход к формулированию условий договора. Вопрос Доплата застройщику стоимости квартиры Может ли застройщик требовать доплаты за лишнюю площадь, если разница между фактической и проектной площадью составляет 0,9 кв.
м? Ответ Все зависит от условий заключенного между Вами и застройщиком договора. Так, требовать доплаты он сможет, если договор содержит условие о возможности изменения цены (п.

2 ст. 5 ФЗ № 214) в случае несоответствия площадей, а определенное договором предельное отклонение от площади менее 0,9 кв.м.

Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной

Нужно ли уплачивать цену договора долевого строительства до уступки прав требований по нему? Узнайте из материала «Уступка права требования по договору долевого участия в строительстве» в «Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки» интернет-версии системы ГАРАНТ.

Получите полный доступ на 3 дня бесплатно! Получить доступ Но застройщик не согласился с таким постановлением органа и обратился в суд с требованием признать его незаконным и отменить. Суд первой инстанции отказался удовлетворять его требования, но на стадии апелляции судьи позицию застройщика поддержали. Они пришли к выводу о недоказанности наличия в действиях общества состава административного правонарушения. Он указал, что незаключение дополнительного соглашения в связи с изменением фактической общей площади квартиры (на 0,2 кв.
м больше) не свидетельствует о наличии обмана потребителя.

Договор долевого участия в строительстве и доп. соглашение

После обмерки ПИБ оказалось, что площадь квартиры составляет 53 кв. м исходя из чего, ООО «ХХХ» требовала с М. доплаты за лишнюю площадь, что предусматривалось договором. Размер доплаты рассчитывался исходя из стоимости 1 кв.
м, которая составляла 70 тыс. р. (3,5 млн/50 кв.м). Разница площадей составляла 3 кв. м, ввиду чего, размер доплаты составил 210 тыс. р. (70 тыс. р. × 3 кв.м). Судебная практика по изменению площади квартиры по договору долевого участия Судебная практика по спорам между участниками долевого строительства и застройщиками, возникающим вследствие передачи объекта строительства с излишней или недостающей квадратурой достаточно противоречива.
При этом отличия в праве применении прослеживаются не только между судами разной юрисдикции, но и между судебными органами разных инстанций, что во многом связано с отсутствием регулирования ДДУ в Гражданском кодексе РФ.
В описанном Вами случае речь идет именно об изменении цены (ее повышении). Приказом Минюста России от 09.06.2005 № 82 утверждена Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества. В соответствии с п. 13, п. 15 Инструкции государственной регистрации подлежит и изменение договора участия в долевом строительстве. При этом на основании соглашения сторон договора в Единый государственный реестр прав вносится запись об изменении площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке (п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219). А изменение площади влечет за собой изменение цены.

Доп соглашение об изменении площади квартиры по дду

Несмотря на это, во многом суды также и солидарны. Так, практически во всех случаях разрешения споров, суды отталкиваются от того что дольщики не имеют возможности влиять на ход строительства, принимая при этом квадратуру, как основную потребительскую характеристику объекта строительства. Основываясь на этом, множество судебных решений, направлено на восстановление нарушенных прав дольщиков. Основные выводы из судебной практики:

• Наличие в ДДУ условия, по которому отклонение фактической площади квартиры от проектной не влечет изменения цены, которую уплачивает дольщик, в случае передачи ему объекта меньшего по площади, расценивается судами как ущемление прав дольщиков-потребителей, ввиду чего требует применения п. 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей».

Может быть остекленным (п.3.1.) Таким образом, расчет в вашем случае выглядит таким образом: Разница в данных кадастрового учета кв. 246 площадь 43.1 кв.м. и проектной площади без лоджии (42,72кв.м.) составляет 0,38 кв.м. Сопоставимый метраж (0,35 кв.м.) выставлен застройщиком в счете на доплату. Проверка: 43.1 кв.м. (без лоджии по данным кадастрового учета) + 3,55 кв.м. (лоджия)/2(коэф лоджии) = 44,875 Аналогичная площадь (44,85) указана застройщиком в счете на доплату как площадь БТИ. Заключение: Исходя из представленных данных, заявление застройщика об изменении площади представляется обоснованным. Разницы в измерениях находятся в пределах допустимых погрешностей округления (0,1 кв.м).
Исходя из этого, дольщику необходимо учитывать, что:

• Возможность возврата части уплаченных по ДДУ средств, в случае передачи квартиры с меньшей по квадратуре по акту приема-передачи, зависит от наличия в таком договоре соответствующего условия, предполагающего возможность изменения цены.
• При наличии условия, позволяющего изменить цену договора, дольщику необходимо заключить с застройщиком соответствующее соглашение об изменении цены. При отказе застройщика заключить соглашение, средства взыскиваются в судебном порядке, как суммы, полученные в качестве неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ).
• При наличии условия, которое освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта строительства, выраженные, в том числе и в несоответствии фактической площади объекта проектной документации, являются ничтожными (п. 4 ст.

Например, в нем может содержаться информация относительно переноса срока сдачи объекта строительства. Право выбора его подписи остается за участником, который принял решение о вступлении в долевое строительство. Как правило, любой застройщик в него вносит графу, что дольщик не возражает против установления нового срока передачи здания в эксплуатацию. Если он подписывает такого рода документ, то лишается права получения неустойки с застройщика. Он освобождается от уплаты неустойки без каких-либо последствий для себя. В противном случае, право предъявления претензий сохраняется за дольщиком. Пример заполнения Как правило, дополнительное соглашение применяется с целью уточнения условий, заложенных в основной договор.

Все нюансы заключения дополнительного соглашения с застройщиком

Внимание

Если строительная компания в силу определенных условий или объективных причин желает заключить дополнения к ДДУ, то права, предусмотренные документом, наберут силу исключительно после того, как будет оформлена государственная регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия. Все двусторонние акты должны оформляться в письменном виде или с использованием средств электронного удостоверения подписей, если иное не предусмотрено действующим законодательством. Регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия Изменения, дополнения и прочие документы, влияющие на смысл ДДУ и подписанные участником и застройщиком, подлежат обязательной регистрации в государственном реестре (в соответствии со статьей 17 ФЗ №214).

Регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия

Регистрируется дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве на основании следующих документов:

• удостоверение личности участника, заявителя и доверенность или опекунское удостоверение в случаях предусмотренных законодательством;
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• оригинал соглашения в 2-х экземплярах;
• лицензия, если заявление подает нотариус;
• учредительный договор и устав для юридических лиц;
• кредитный договор, если долевое участие финансируется из заемных средств.

Правила заключения Инициатором дополнительного соглашения, как правило, выступает застройщик.

Порядок регистрации дополнительного соглашения к договору долевого участия

Важно

Строительство дома занимает не один год времени. За этот период может произойти много разных событий, требующих внесения изменений в условия договора, заключенного между застройщиком и участником проекта. По закону подписанный однажды договор не может переписываться. Все изменения и дополнения к документу должны оформляться в виде допсоглашений, которые могут неоднократно заключаться между сторонами на условиях добровольного и свободного волеизъявления.

Дополнительные соглашения к дду

ФЗ №214, когда застройщик не может в силу каких-либо причин вовремя сдать квартиры дольщикам, он обязан за 2 месяца до указанной в договоре даты всем дольщика направить предложение о заключении допсоглашения по новым срокам сдачи. Чем рискует застройщик? Не подписав вовремя с дольщиками допсоглашение, застройщик рискует получить крупные дополнительные расходы на выплату неустойки за нарушение сроков сдачи. За каждый день просрочки полагается пеня в сумме 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от стоимости квартиры.
Причем граждане в отличие от юридических лиц вправе получить неустойку в двойном размере. Заставить дольщиков подписать допсоглашение о переносе сроков сдачи квартир застройщик сможет в судебном порядке только в случаях, предусмотренных в ст.

Застройщик предлагает подписать дополнение к дду. нужно ли подписывать?

Доп соглашение к ДДУ может заключаться как на стадии подписания договора, так и в любой период его действия. Существует множество оснований для его подписания, самыми распространенными являются соглашения:

• о переносе сроков сдачи жилья;
• о расторжении ДДУ;
• об изменении подсудности по договору;
• об изменении качественных характеристик объекта;
• об изменении участника договора;
• соглашение о переносе сроков оплаты ДДУ.

Обычно инициатором заключения соглашения (за исключением последних двух вариантов, которые инициируются участниками) являются застройщики. Каждая строительная компания преследует свои цели, но, как правило, все они направлены на снятие с себя ответственности за те или иные нарушения и недостатки строительства и побуждение дольщиков принять новые менее выгодные для них условия договора.

Договор долевого участия в строительстве и доп. соглашение

Кроме того, девелопер может потребовать от дольщика возмещения своих убытков, понесенных задержкой в регистрации соглашения. Обязательно ли подписывать допсоглашение Зачастую дополнительное соглашение к ДДУ направляется участнику по обычной или электронной почте или его приносит посыльный. У дольщика есть три варианта, он может:

• согласиться и подписать документ;
• направить девелоперу отказ;
• проигнорировать данный документ и оставить его без ответа.

Следует очень серьезно отнестись к заключению допсоглашения и тщательно изучить все его положения.

Инфо

Нередко застройщик включает в документ пункты, не согласованные с участником, ущемляющие его права. Если дольщик найдет невыгодные для себя условия, такой документ лучше вообще не подписывать, закон не обязывает его это делать. Заключение соглашения – это право, но отнюдь не обязанность гражданина.

Наряду с основным договором, в дополнении к нему в обязательном порядке должны быть присутствовать следующие пункты:

• дата и место составления;
• сведения о подписывающих сторонах;
• регистрационные и основные сведения о ДДУ, к которому составляется дополнение;
• предмет допсоглашения, с указанием пунктов и разделов и измененных формулировках в них;
• период вступления в законную силу и сроки действия;
• реквизиты и подписи сторон.

Прежде чем подписать дополнительное соглашение, рекомендуется внимательно прочитать его еще раз, чтобы выяснить, не внес ли застройщик в него части, не согласованные с дольщиком. Нужна ли регистрация При возникновении подобной ситуации некоторые задаются вопросом о необходимости регистрации дополнительного соглашения к договору долевого участия.

Дополнительное соглашение к дду об изменении застройщика образец

Для регистрации доп соглашения нужно представить в госорган следующие документы:

• паспорт дольщика;
• допсоглашение (два оригинальных экземпляра);
• квитанция об оплате госпошлины за регистрацию (для граждан она составляет 350 рублей);
• кредитный договор (если для участия в проекте был взят ипотечный кредит).

Срок регистрации соглашения составляет пять дней после подачи всей документации. Подписанный, но незарегистрированный документ считается незаключенным. Действительным является только оформленное по всем правилам и зарегистрированное соглашение.

Дольщику стоит учесть, что если он подписал, но не зарегистрировал документ, застройщик может подать заявление в суд, и соглашение будет зарегистрировано по судебному решению. Такое право закреплено в 165 статье ГК.
Содержание

• 1 Виды допсоглашений к договору долевого строительства
• 2 Как оформить дополнительное соглашение
• 3 Обязательно ли подписывать допсоглашение
• 4 В каких случаях от подписания соглашения лучше воздержаться
  • 4.1 Допсоглашение о переносе сроков передачи жилья
  • 4.2 Соглашение о расторжении ДДУ
  • 4.3 Соглашение об изменении подсудности

Виды допсоглашений к договору долевого строительства Дополнительное соглашение – это юридически значимый документ, заключаемый между сторонами с целью внесения разного рода дополнений и изменений в положения договора. Оно всегда подписывается на добровольных началах и означает, что обе стороны полностью согласны со всеми дополнениями, внесенными в текст основного документа.

Последнее обновление: 06.06.2019

Вопрос:

Застройщик задерживает сдачу дома по ДДУ, и предлагает мне подписать дополнительное соглашение о переносе срока сдачи. Что мне делать? Стоит ли подписывать это соглашение? И что будет, если я его не подпишу?

Ответ:

Редкая птица долетит до середины Байкала, и редкий в России может похвастаться сдачей построенного многоквартирного жилья точно в срок. И у каждого дольщика начинает заранее болеть голова на предмет того, что ему делать, если произойдет задержка строительства и сроков передачи квартиры по условиям Договора долевого участия (ДДУ) .

Застройщик же, в свою очередь, пытаясь избежать выплаты , пользуется своим правом по закону (ФЗ-214 ) перенести этот срок с согласия другой стороны договора – то есть дольщика. Для этого он высылает дольщику официальное уведомление о переносе срока сдачи дома, и предлагает его подписать, фактически меняя первоначальные условия договора.

О чем здесь говорит закон, и как здесь лучше поступить дольщику? Порядок действий тут, обычно, такой.

Как определяется срок сдачи дома?

Популярный в народе закон «о защите прав дольщиков» – – предусматривает обязательное указание срока передачи дольщику объекта долевого строительства в перечне условий . При этом под «передачей объекта» юридически понимается передача готовой квартиры , а не сдача дома в эксплуатацию. Хотя в обиходе чаще можно услышать именно о задержке «сроков сдачи дома».

В каком виде указывать срок передачи, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков одного дома или его блок-секции. Поэтому разные застройщики указывают этот срок в разном виде, например:

• Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее 30.12.2017 ; – или
• Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства ориентировочно в первом квартале 2017 года ; – или
• Застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в срок до 15 ноября 2017 года. Застройщик обязуется в течение 10 дней после сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Несмотря на разные формулировки, конкретную дату (крайний срок ) передачи квартиры дольщику всегда можно вывести из условий ДДУ. В случае с указанием «кварталов», такой датой является последний день указанного квартала. А такие размытые формулировки, как «примерно», «ориентировочно» и т.п. в спорных делах судом не рассматриваются.

Если Застройщик нарушает срок сдачи дома (в т.ч. по объективным, не зависящим от него причинам ), он обязан известить об этом всех участников долевого строительства не позднее, чем за два месяца до указанного в договоре срока, и предложить им изменить договор ДДУ, заключив дополнительное соглашение к нему (Откроется в новой вкладке.">п.3. ст.6, ФЗ-214).

Допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома должно содержать указание причин задержки строительства и предлагать новые сроки передачи квартиры дольщику. Важно понимать, что это именно ПРЕДЛОЖЕНИЕ к добровольному перезаключению договора и переносу срока, а не принудительное условие. Дольщик на свое усмотрение может его принять или нет.

Что будет, если дольщик подпишет соглашение о переносе срока сдачи дома?

Если Застройщик окажется достаточно убедителен и дольщик согласится («эх, ладно, уговорил» ) подписать допсоглашение к ДДУ об изменении срока сдачи дома и передачи квартиры, то он лишается следующего:

1. Он уже не сможет претендовать на выплату неустойки из-за просрочки сдачи дома (о неустойке – см. ниже ). Точнее, претендовать он сможет, но только в том случае, если Застройщик нарушит уже новый срок передачи квартиры по допсоглашению. И рассчитываться неустойка будет уже от этой новой даты.
2. Он лишается права на расторжение ДДУ в одностороннем порядке (о расторжении – см. ниже ) и возврата своих денег на основании нарушения срока сдачи дома больше чем на 2 месяца (Откроется в новой вкладке.">пп.1, п.1, ст.9, 214-ФЗ). То есть для расторжения договора по этому основанию придется ждать, пока Застройщик нарушит новый срок на 2 месяца.

Если дополнительное соглашение к ДДУ будет подписано, то первоначальный срок сдачи дома учитываться уже не будет. В случае судебных споров с Застройщиком , дольщик не сможет опираться на первоначальные условия ДДУ.

Что будет, если дольщик откажется подписывать это соглашение?

Согласно Гражданскому кодексу РФ, любое изменение условий договора возможно только по взаимному соглашению сторон (за исключением отдельных случаев, не имеющих отношения к данной теме ). Из этого следует, что дольщик, являясь равноправной стороной договора, может отказаться от изменения его первоначальных условий. Никаких негативных юридических последствий от этого для дольщика не будет (хотя, Застройщик, очевидно, будет недоволен ).

Конечно, по факту перенос сроков сдачи дома все равно произойдет (тут уж ничего не поделаешь ), но дольщик сможет компенсировать себе все связанные с этим потери, предъявив требование о выплате неустойки .

За нарушение срока сдачи дома и передачи квартиры дольщику – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Договорённости опираются на законодательные положения, принятые для участников этого типа строительства многоэтажек, для граждан РФ. Согласно им, застройщик обязуется в определённый им, срок, возвести новостройку. Он обязан использовать собственный финансовый ресурс или самостоятельно изыскать инвестиции для его постройки. Вероятно, что на определённых договорённостях, это будут вложения дольщиков. После его надлежащего правового обеспечения документами на ввод в эксплуатацию, он обязан передать его собственникам дольщикам.

Изложенные условия принимаются обеими сторонами на договорной основе . К существенным условиям договора относятся:

1. Предмет договора, отражающий факт купли-продажи.
2. Объект договора – непосредственный конкретный объект, предназначенный для передачи.
3. Срок сдачи оговариваемого объекта.
4. Общая стоимость, а также – условия, сроки и размеры выплат.
5. Гарантийный срок использования.
6. Условия расторжения контракта.

Предмет договора включает в себя его объект . Поэтому договорённости предусматривают наличие у застройщика сопутствующей документации, которая указывается как непосредственное подтверждение реальности строящегося здания. Все характеристики строящегося объекта подробно излагаются в проектных документах, по ним же будут осуществляться строительные работы.

При нарушении размеров площадей квартир, комнат, подсобок, подвалов, лестничных пролётов и иных – договор, может быть, расторгнут через суд. Более того – с полной выплатой вложенных дольщиком, средств.

Как правильно составить: все по пунктам

Вначале в договоре обозначаются субъекты сторон, заключающие долевое соглашение. Далее подробно расписываются положения:

1. Ставится номер договора, и указывается – от какого числа.
2. Определяются термины, что очень важно для юридически правомочного толкования заключённых договорённостей.
3. Предмет договора, включающий полную информацию, на основании которой и в соответствии, с кем – составлен договор.
4. Юридические основания заключения договора, которые определяют дееспособность сторон и правовые гарантии ответственности.
5. Порядок оплаты с указанием суммы и сроков платежей.
6. Права и обязанности сторон, которые должны включать в себя все основные притязания сторон и те преимущества, которые они получают при составлении договора. Этот раздел оформляется очень тщательно. Так как в случае судебных разбирательств он станет подтверждением правовых полномочий.
7. Ответственности сторон, которые также имеют беспрецедентное значение, особенно в ситуации конфликта.
8. Обеспечение выполнения обязательств, предусматривают возможность вменяемых санкций в случае нарушения договорённостей.
9. Форс-мажорные обстоятельства учитывают общий алгоритм действий при непредвиденных обстоятельствах.
10. Разрешение споров и применимое право определяет способы разрешения споров: по согласию сторон, в одностороннем порядке, через суд.
11. Срок действия договора определяет его отношение к срокам сдачи объекта.
12. Заключительные положения предусматривают условия его расторжения и иные, по предпочтению сторон, пункты.

В завершение договор надлежит скрепить подписями (с расшифровкой) сторон и печатью организации – застройщика. Поставить дату. Договор будет действителен после его регистрации.

1. Порядок изменения стоимости объекта, если будет изменена его площадь.
2. Указание максимально допустимого количества раз для сдачи жилья.
3. Сроки для устранения допущенных недочетов, по претензии дольщика.
4. Сведения о порядке управления будущим домом.
5. Сроки, порядок, стоимость услуг регистрации собственности.

Регистрация: где и как?

Это сложная правоустанавливающая процедура. Она заключается в Федеральной регистрационной службе . Регистрация предполагает наличие гарантий дольщику, что закреплённая за ним квартира будет продана только ему. Она полностью исключает возможную реализацию мошеннических схем, продажи одной и той же квартиры, по нескольку раз.

Регистрация договора долевого строительства производится в муниципальном отделении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (в Росреестре). Документы для регистрации, следующие:

1. Договор участия в долевом строительстве (и все приложения).
2. Заявление застройщика и дольщика.
3. Паспорт.
4. Разрешение супруга на регистрацию (нотариально удостоверенное).
5. Характеристики, представляющие качество, размеры и форму строящегося здания.
6. Залоговый договор (при необходимости).
7. Квитанция об оплате госпошлины.

Размер оплаты госпошлины – 350 руб . Кроме этого, первый дольщик дополнительно представляет:

1. План — перспективу новостройки.
2. Разрешение на строительство и проектную декларацию.
3. Договор страхования или поручительства.

Застройщику надлежит предъявить заключённый им договор гражданской ответственности на каждого дольщика. Имея при себе данные документы, дольщик подходит к специалисту для подачи заявления.

Вместе с заявлением, при предъявлении паспорта, он сдаёт документы под расписку, которую, впоследствии нужно предъявить, когда он вернётся получать зарегистрированный документ.

Срок регистрации договора будет объявлен и вписан в бланк расписки. По правилам, он составляет 20 рабочих дней с того периода, в который документы были сданы.

Регистрация права собственности будет проводиться уже после сдачи новостройки в эксплуатацию, тремя способами:

1. Застройщиком по договорённости, за дополнительную плату.
2. Дольщиком по собственной инициативе.
3. Дольщиком через суд.

Доверенность на регистрацию

Она нужна представителям дольщиков. Физические лица имеют право не только обратиться для регистрации лично, но и воспользоваться услугами представителя. Представительство может осуществляться:

1. По немотивированному желанию дольщика.
2. Для законных представителей детей (до 14 лет) наряду с представлением документа о его рождении.
3. Для законных представителей недееспособных граждан вместо доверенности представляется документ об опекунстве.
4. При обращении в юридическую фирму.
5. По договорённости о работе, с юристом.

Представители и доверенные лица могут действовать только на основании нотариально удостоверенной доверенности, которая составляется по определённой, стандартной форме, установленной законодательством и составленной специалистом нотариальной конторы.

Образец этого документа можно посмотреть .

Дополнительное соглашение

Оно составляется в большинстве случаев при передаче (особенно – купле-продаже) прав долевой собственности от участника долевого строительства – к другому лицу. Соглашение имеет дополнительный характер к договору, аналогичную форму, а также – составляется по его принципу, с соответствующими положениями и пунктами положений.

При составлении соглашения предметом договорённости является (или иное), на определённых условиях, которые подробным образом определяют ответственности сторон.

Доп. соглашение составляется при условии любых, взаимно принятых изменений, так как пункты самого договора изменению не подлежат. Его положено провести через регистрацию в Росреестре, таким же образом, как и предыдущие документы.

Заключение

При правильном алгоритме действий, участие в долевом строительстве может стать не только выгодным, но и увлекательным занятием. Оно поможет решить насущные проблемы с жильём или поправить материальное положение, при его последующей реализации. Актуальность долевого участия в строительстве заключается в значительной разнице между ценой на квартиру для дольщика и для покупателя готового жилья после его госприёмки.